Kiinteistötalouden asiantuntija ja Aalto-yliopiston apulaisprofessori Heidi Falkenbach kertoo, että toimitilasijoittamisesta on tullut yhä ammattimaisempaa ja erikoistuneempaa. Myös vuokralaisten vaatimukset ovat Falkenbachin mukaan kasvaneet.

– Seinät ja katto eivät enää riitä, Falkenbach sanoo ja kertoo yritysvuokralaisten haluavan liiketoimintaa tukevia toimitiloja, hyvää henkeä ja tukea brändilleen.

Yksi tapa tukea vuokralaisten brändiä ovat erilaiset ympäristöön, vastuullisuuteen ja energiaan liittyvät sertifikaatit. Energiatehokas rakentaminen ei ainoastaan auta säästämään kuluissa, vaan sijoittajat vaativat sitä myös riskienhallintasyistä.

– Kestävien ratkaisujen kautta imago paranee ja sertifikaateilla on merkitystä myös vuokralaisia hankkiessa, Falkenbach summaa.

Yritysvuokralaisten kasvavat vaatimukset aiheuttavat kuitenkin haasteita vanhoille kiinteistöille. Falkenbachin mukaan samanaikaisena haasteena ovat sekä hyvien tilojen suuri kysyntä, että vanhojen tilojen vajaakäyttö.

– Alaa puhuttaakin paljon käyttötarkoituksen muutos, ja sijoittajien paineet ovat tällä hetkellä aika kovat, kertoo Falkenbach.

Toisaalta pitäisi päästä kaavoittajien ja kuntien kanssa eteenpäin ja saada luvat kiinteistöjen käyttötarkoituksen muutoksille. Toisaalta tiloja ei voi muuttaa miten sattuu ja järkevien reunaehtojen tulee täyttyä. Käyttötarkoituksen muutos voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että toimistotilat rakennetaan uudestaan asunnoiksi, tai että niistä tehdään kauppoja tai jopa hotelleja.

 

Suomen asuntomarkkinoilla haasteena on vuokra-asuntojen alhainen tarjonta

Falkenbachin mukaan yksiöitä ja kaksioita on kyllä tarjolla, mutta muita vaihtoehtoja, kuten isoja vuokra-asuntoja on Suomessa tarjolla vähemmän kuin muualla.

– Omistusasumisen suosion vuoksi muuttamisesta tulee kallista ja työvoiman liikkuvuudesta hidasta. Perheiden tulee huolehtia niin välittäjäpalkkioista, varainsiirtoverosta kuin itse muuttokustannuksistakin, Falkenbach luettelee.

Yksi viimeisen kymmenen vuoden aikana tapahtunut iso muutos on, että alalle on tullut vuokra-asuntoihin sijoittavia ammattimaisia toimijoita. Myös omistusasunnon korkovähennyksen alentaminen lisää motivaatiota siirtyä vuokra-asumisen piiriin.

Toisin kuin ammattimaisille sijoittajille, on yksityissijoittajalle kiinteistösijoittamisen vaihtoehtoja suhteellisen vähän tarjolla. Heidi Falkenbachin mukaan sijoitusasunnon ostaminen ei ole kaikille yksityishenkilöille käypä vaihtoehto, ja pörssissä on lukumääräisesti vähän kiinteistösijoitusyhtiöitä tarjolla.

Yksi tervetullut lisä ovat olleet yksityishenkilöille avoimet kiinteistösijoitusrahastot. Näistä löytyy esimerkiksi suoraan kotimaisiin hoivakiinteistöhin tai Suomessa sijaitseviin logistiikka- ja teollisuuskiinteistöihin sijoittavia erikoissijoitusrahastoja. Alalle on ilmestynyt myös joukkorahoitukseen liittyviä tuotteita, mutta niiden merkitys koko alalle on vielä varsin pieni.