Julkisivujen tekninen käyttöikä on keskimäärin 50 vuotta, ja elementtisaumauksien noin 20 vuotta. Vanhojen massiivirakenteiden tekninen käyttöikä on yleensä pidempi. Tekninen käyttöikä voidaan saavuttaa vain, jos kiinteistössä on tehty julkisivujen kunnostusta ja huoltotoimenpiteitä säännöllisesti.
– Ajopuumalli eli suunnittelematon kiinteistönpito on julkisivujen kunnossapidossa yleistä. Kiinteistöjen kunnossapidossa on vallitsevana ajattelu, että rakenteet, rakennusosat ja järjestelmät kestävät ylläpitämättä niiden teknisen käyttöiän. Sen vuoksi huoltotoimenpiteitä ei ole välttämättä tehty, kehityspäällikkö Jari Virta Kiinteistöliitosta kertoo.
Suunnitelmallisempaa kunnossapitoa
Viime vuosina on havahduttu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon. Kiinteistökannasta osa on huonossa kunnossa. Niissä purkaminen voi olla vaihtoehto ja uuden rakentaminen tilalle. Massiiviset remontit maksavat ja soveltuvat vain tietynlaisissa tapauksissa.
Julkisivun teknisen kunnon arviointi silmämääräisesti on mahdotonta.
Suunnitelmallisesti ylläpidetyn julkisivun korjauksessa on yleensä enemmän korjausvaihtoehtoja, kuten vanhan rakenteen päälle tehtävät ilmaraolliset tai -raottomat ratkaisut. Ikkunat yleensä vaihdetaan julkisivuremontin yhteydessä.
Julkisivujen kunnosta ei Virran mukaan voi antaa kunnollista arviota ennen kuin rakenteiden kunto on tutkittu. Esimerkiksi betonisen ulkoseinärakenteen karbonatisoituminen ja pakkasvauriot sekä betoniterästen korroosioaste selviää vasta näytepalojen avulla. Mikäli elementistä tippuu betonin paloja tai elementin pinnassa on halkeamia, ollaan jo hieman myöhässä. Julkisivun teknisen kunnon arviointi silmämääräisesti on käytännössä mahdotonta.
Selvitä urakoitsijan taustat
– Hyvä nyrkkisääntö julkisivusaneeraushanketta suunniteltaessa on, että taloyhtiölle palkataan pätevä rakennuttamisesta vastaava projektinjohtaja. Sillä säästyy monelta murheelta, ja kustannukset pysyvät kurissa, Virta opastaa.
Referenssien kysyminen kilpailutusvaiheessa, ja suorat yhteydenotot edellisiin saneerauskohteisiin ovat parasta, mitä taustoituksessa voidaan tehdä. Hinta ei ole aina ratkaiseva tekijä urakoitsijan valinnassa. Halvalla ei saa hyvää, pätee myös korjausrakentamiseen. On panostettava myös laadullisiin asioihin.Tilaaja ei ole yksin ratkaisujensa kanssa. Esimerkiksi Rakentamisen Laatu, RALA ry:n, tietokannasta rala.fi voi etsiä soveltuvia suunnittelijoita ja urakoitsijoita.
Kiinteistön arvo suhteessa korjauksiin
Kiinteistön arvoa määritellessä sijainti oli aikaisemmin keskeisessä roolissa, toki se ei ole merkityksetön nykyisinkään. Mutta valistunut kuluttaja arvioi kiinteistöä enenevästi myös teknisen kunnon perusteella. Tehdyistä tai tekemättömistä korjauksista voidaan suoraan laskea asumisen kustannukset tulevaisuudessa. Vitkuttelu korjauksissa käy yleensä kalliiksi, Virta laskee.Vitkuttelu korjauksissa käy yleensä kalliiksi
Kunnossapitosuunnitelma, joka tehdään kiinteistön kuntoarvion pohjalta, on hyvä asiakirja, ja siitä on toivottu yleistä mallia kiinteistöjen paremman kunnossapidon työvälineeksi. Se on myös asiapaperi, jolla voidaan arvioida siinä esitettyjen remonttien vaikutusta tuleviin asumiskustannuksiin.