Suunnitelmallisuus tuo valinnanvaraa muun muassa korjauksien toteutustavoissa, organisointimalleissa ja rahoituksessa. Kilpailutukseen on syytä kiinnittää huomiota kaikissa vaiheissa. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometristä selviää, että yli viidesosaa korjaushankkeiden lainoista ei kilpailuteta. Tämä ei voi olla yhtiön etu.

Taloyhtiöt ovat rahoituksen suhteen hyvin erilaisissa tilanteissa. Jos yhtiön arvo on huoneiston neliöhinnalla mitattuna 3 000 euroa, mahdollisuudet ovat huomattavasti laajemmat kuin tilanteessa, jossa arvo on

”Muuttoliike kasvaviin keskuksiin yhdessä talouden kasvun kanssa nostavat kasvualueiden asuntojen hintoja.”

1000-1500 euroa tai jopa alle. Alhainen asuntojen arvo vaatii pohdintaa, jotta esimerkiksi putkisto- ja julkisivukorjaukset saadaan rahoitettua.

Jos jo lähtötilanteessa velkaa on paljon ja vakuusarvo matala, voi ainoa mahdollisuus olla kevyimmät kunnossapitotavat tai korjaukset. Erityisen tärkeää korjausten elinkaarisuunnittelu on silloin, jos rahoitus on tiukassa, mutta kiinteistöllä on runsaasti elinikää jäljellä.

Iso osa suurimpien kaupunkien taloyhtiöistä osuu arvoltaan haarukkaan 2000-3000 euroa neliöltä. Näissäkin yhtiöissä on tehtävä lujasti töitä toteutuskelpoisten ratkaisujen löytämiseksi. Osaava hallitustyöskentely ja ammattitaitoinen isännöinti ovat avainrooleissa.

 

Asunto-osakeyhtiöiden arvoon suhteutettu velkataakka pieni

Vuodesta 2010 vuoteen 2017 kaupunkien vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat nousseet keskimäärin 15 prosenttia. Samanaikaisesti monilla alueilla hinnat ovat joko laskeneet tai pysyneet paikallaan. Monessa kaupungissa nousu on ollut muutaman prosentin luokkaa.

Muuttoliike kasvaviin keskuksiin yhdessä talouden kasvun kanssa nostavat kasvualueiden asuntojen hintoja. Uustuotannon tarjonnan lisäys yhdessä korkotason nousun kanssa hillinnee menoa tulevaisuudessa.

Yhtiölainojen merkitys kotitalouksien velkaantumiskehityksessä herättää keskustelua. Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden lainakanta on noin 18 miljardia euroa. Kannan vuosikasvu viime vuosina on ollut noin kaksi miljardia euroa. Tätä selittää nopeasti kasvanut uusien yhtiöiden rakentaminen, joissa yhtiölainaosuus on varsin usein jopa 70 prosenttia. Osansa yhtiölainakannan kasvussa on myös korjauslainoilla.

Jos oletetaan, että suomalaisten asunto-osakeyhtiöiden kokonaismarkkina-arvo on lähes 350 miljardia euroa, on 18 miljardin euron lainakanta pieni. Vaikka yhtiölainaosuuksiin lisättäisiin vaikkapa puolet kotitalouksien noin 96 miljardin euron omakotilainatkin sisältävästä asuntolainakannasta, olisi markkina-arvoon suhteutettu lainakanta alhainen.

Asunto-osakeyhtiöt ovat kokonaisuutena tarkastellen erittäin vähän velkaantuneita. Vaihtelu yhtiöiden välillä on suurta, mutta merkittävä osa taloyhtiöistä on taseeltaan hyvässä kunnossa ja pystyy rahoittamaan korjaukset myös lainarahoituksella.

Asuntolainakorkojen verovähennysoikeuden asteittainen nakertaminen ja poistaminen parantaa yhtiölainojen kilpailukykyä tapana rahoittaa asuntotuotantoa ja taloyhtiöiden korjauksia. Myös pankit kilpailevat hyvien taloyhtiöiden lainoista, mikä alentaa yhtiölainojen marginaaleja. Osa yhtiöistä saa lainaa edullisemmin kuin pääosa sen osakkaista.