Peruskorjaukset ovat kalliita ja aiheuttavat käyttäjille harmaita hiuksia. Ajatus perinteisestä linjasaneerauksesta useamman kuukauden venyvänä remonttina tuntuu jopa painajaismaiselta.

Etenkin vanhemmissa kiinteistöissä vastaan tulee yllätyksiä, jotka tarkoittavat lisätöitä, lisäbudjettia ja lisää aikaa. Tyypillisesti näin varataan noin kymmenen prosenttia perusbudjetin päälle.

 

Lisätyötarve syntyy puutteellisista piirustuksista

Rambollin osastopäällikkö Max Levanderin mukaan nykyajan rakennukset suunnitellaan mallintamalla. Vanhemman talokannan rakennussuunnitelmat olivat luonteeltaan viitteellisiä ja käytännön ongelmat ratkaistiin työmaalla. Kiinteistöihin on usein tehty myös muutoksia, joita ei ole muistettu dokumentoida. Kaiken tämän seurauksena joudutaan tilanteeseen, jossa todellisuus ja piirretyt suunnitelmat usein poikkeavat toisistaan.

Poikkeama piirustuksista voi johtaa ikäviin tilanteisiin.

Mittatiedon luotettavuus ja paikkansapitävyys tuovat paljon lisäarvoa, kun poikkeamia todellisuuden ja piirustuksen välillä ei enää ole.

– Putki ei sovikaan siitä, mistä sen piirustusten mukaan piti sopia tai reikää ei voidakaan tehdä siihen, mihin piirustusten mukaan se olisi voitu tehdä, kertoo Levander käytännön haasteista.

Dominoefektin kautta pienestä muutoksesta voi syntyä iso lisätyö.

– Esimerkiksi talotekniikkasaneerauksen yhteydessä lisätöitä voi tulla helposti 30-40 kappaletta. Tämä aiheuttaa tilaajalle lisää työtä ja vaivaa, joka ei perussopimuksen piiriin kuulu. Siitäkin tulee lisälasku, Levander konkretisoi.

Inventointimalli korjaa puutteelliset piirustukset

– Rambollin inventointimallin avulla kiinteistöt voivat saada luotettavat lähtötiedot ja välttää virheellisten pohjapiirustusten aiheuttamat ikävät yllätykset. Rambollin inventointimallin vahvuutena on, että palvelukokonaisuuden saa yhden katon alta asiakkaalle räätälöidyllä tavalla, Levander kertoo.

Inventointimalli rakennetaan keräämällä aluksi saatavilla oleva tieto useasta eri lähteestä, kuten rakennusvalvonnasta ja kiinteistön aikaisempiin saneerauksiin osallistuneilta toimijoilta. Tämän jälkeen käytetään kolmiulotteista laserkeilausta. Lopuksi tiedot yhdistetään. Näin saadaan lasermittaukseen perustuva konsolidoitu kolmiulotteinen malli suunnittelun pohjaksi.

Mittatiedon luotettavuus ja paikkansapitävyys tuovat paljon lisäarvoa, kun poikkeamia todellisuuden ja piirustuksen välillä ei enää ole. Levander antaa esimerkin:

– Senaatti-kiinteistöt toimii nykyään pelkästään mallintamalla.

 

Nopeampaa suunnittelua

Inventointimalli helpottaa ja nopeuttaa korjausrakentamisen suunnittelua monella tapaa. Yksi yhdistetty malli säästää aikaa, kun jokaisen eri suunnittelijan ei tarvitse kerätä materiaalia erikseen. Aikasäästöä syntyy myös siitä, että inventointimallia voidaan rakentaa samaan aikaan kuin suunnittelijoita kilpailutetaan. Mallit ovat heti käytössä, kun sopimukset on solmittu. Nopeutunut suunnitteluprosessi säästää rahaa. Erityisesti toimitilojen puolella on tärkeää saada koko projekti mahdollisimman nopeasti valmiiksi.

Rambollin LVI-projektipäällikkö ja BIM-koordinaattori Mikko Ylesmäki kertoo, että laserkeilatut pistepilvimallit ovat niin tarkkoja, että niistä voidaan tarkistaa esimerkiksi alkuperäiset asennusreitit – ja tavat sekä esimerkiksi rakennepalkkien alapintojen korot. Näin talotekniikan saneerauksen suunnitteluun liittyviä kysymyksiä voidaan selvittää toimistolta käsin ja kun työmaakäynti vältetään, säästyy myös tilaajalta laskutettavia työtunteja.

Rahaa säästyy myös lisätöiden vähenemisen myötä. Esimerkiksi talotekniikkasaneerausten kokonaiskustannuksista inventointimallin kustannukset ovat noin yhden prosentin luokkaa.

– Näennäisesti halvempiakin vaihtoehtoja on, mutta näissä on huonot puolensa, Levander kertoo.

– Hankkeessa voi jättää tarkennusmittaukset kokonaan tekemättä ja ottaa riskin siitä, että suunnitelmia joudutaan muuttamaan. Työ maksaa, mutta lisätyö maksaa enemmän, Levander kiteyttää lopuksi.