Strategia vastaa kysymykseen: Kehitetäänkö, ylläpidetäänkö vai ajetaanko taloyhtiötä alas?
Hallitus suunnittelee strategian pohjalta, tehdäänkö vain välttämättömimmät korjaukset vai parannetaanko rakennusten arvoa esimerkiksi kehittämällä energiatehokkuutta.
– Hallituksen kannattaa lukea RT-kortit, joista näkee rakenteiden ja rakennusosien keskimääräiset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. Lisäksi pitää teettää kaikki kuntotutkimukset, jotta hallituksella on käytössään faktaa, Kiinteistöliiton rakennustekninen asiantuntija Anssi Väätäinen korostaa.
Hallituksen tehtävänä on ajoittaa remontit kiinteistön elinkaarelle oikein sekä teknisestä että taloudellisesta näkökulmasta.
– Korjauksia ei kannata lykätä, koska pankki arvioi korjaushistoriaa, suunnitelmia ja osakkaiden maksukykyä myös tulevaisuudessa, Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva sanoo.
Miten remontit kannattaa priorisoida ja niputtaa?
Priorisoinnissa arvioidaan remonttien kriittisyyttä: Miten havaitut viat ja vauriot vaikuttavat rakennuksen käyttöturvallisuuteen?
Seuraavaksi arvioidaan, mitä korjauksien lykkääminen aiheuttaa ja voiko korjauksilla välttää rakennusosien uusimista.
– Jos julkisivun betonissa on ruostuneita teräksiä, maali hilseilee, elementtisaumat vuotavat ja näkyvissä on jo alkavaa pakkasrapaumaa, voi julkisivun kosteusrasitusta vähentää paikka- ja laastikorjauksilla sekä huoltomaalauksilla, Väätäinen kertoo.
Kerrostalossa, jossa on 36 asuntoa, julkisivuremontista selviää alle miljoonalla eurolla, mutta putkiremontti maksaa jo noin kaksi miljoonaa.
– Iso remontti voi epäonnistua kalliisti, jos pihistelee niputtamisessa. Esimerkiksi julkisivuremonttia suunnitellessa pitää arvioida talon kuntoa katon ylimmästä kohdasta sokkeliin saakka, Väätäinen toteaa.
– Oikea-aikaiset korjaukset ja niiden sopiva niputus tukevat kiinteistön arvoa ja kustannustehokkuus parantaa taloyhtiön lainoitettavuutta. Nämä yhdessä pitävät vastikkeet ennustettavina, mikä taas edistää osakkaiden maksukykyä, Koro-Kanerva summaa.
