Marina Furuhjelm
asianajaja, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
Ennen uuden hankkeen suunnittelun käynnistämistä taloyhtiössä, hallituksessa pitää keskustella selväksi, mitä ollaan tekemässä, miten hanke toteutetaan sekä miten se on juridisesti mahdollista toteuttaa. Asukkaiden mukaan sitouttamisessa auttaa merkittävästi huolellisesti tehty valmistelutyö.
– Kun taloyhtiössä aloitetaan uutta hanketta, ensimmäisenä pitää punnita, onko kyse kunnossapito- vai uudistushankkeesta, eli korjataanko vanhaa vai hankitaanko uusia palveluita tai tekniikkaa. Tämä siksi, että se voi vaikuttaa päätöksentekoon, kertoo asianajaja Marina Furuhjelm, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.
– Jos vanha rakennus korjataan ns. perustasoon, toteuttamisesta voidaan tehdä päätös enemmistöllä ja kustannukset katetaan osakkailta perittävällä vastikkeella. Tyypillinen kunnossapitotyö on julkisivun kunnostaminen alkuperäistä vastaavaan perustasoon, toki nykyisten rakennusmääräysten mukaan. Kun taloyhtiössä tehdään tai hankitaan jotain uutta, kuten asennetaan aurinkopaneeleja, kyseessä on uudistus eli yhtiötä kehitetään ja parannetaan alkuperäisestä tasosta. Myös uudistuksista voidaan päättää enemmistöllä ja kattaa kulut vastikkeella silloin, kun ne ovat tavanomaisia ja vastike pysyy kohtuullisena.
Hankkeen lähtökohta on tärkeää eritellä, sillä lainsäätäjä säätelee vastikkeista kerättävien varojen käyttöä.
– Tavanomaisista uudistuksista voidaan päättää enemmistöllä. Tällä tarkoitetaan toimia, joita tehdään tyypillisesti taloyhtiöissä, kuten hissin rakentaminen kerrostaloon, jossa kerroksia on kolme tai enemmän. Tavanomaisia ovat myös toimenpiteet, jotka ovat uudiskohteissa pakollisia tai muutoin käytäntö on yleistynyt. Käsitys tavanomaisesta myös muuttuu: nyt sellaisena pidetään aurinkopaneelien asentamista, toisin kuin 5 vuotta sitten. Jos hanke ei ole tavanomainen, päätökseen tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus.
Suunnitteluvaiheessa on päätettävä myös rahoituksesta: katetaanko kulut kaikilta kerättävällä vastikkeella, vai kerätäänkö rahoitus vain tietyiltä osakkailta.
Vältä konfliktit faktatiedolla
– Yhtiökokousta varten kaikki, myös juridiset yksityiskohdat, pitää olla selvitettynä. Jos yhtiökokoukseen menee vasta tunnustelemaan osakkaiden mielipiteitä, syntyy helposti vastakkainasettelua, josta on vaikeaa enää päästä pois. Kun toimenpiteet on selvitetty etukäteen ja ne osataan perustella osakkaille, asioiden eteneminen ja toteutus on helpompaa. Näin vältytään myös tilanteilta, jossa joku osakkaista on itse ottanut selvää asioista ja tuo esiin vain haluamansa tiedot, Furuhjelm vinkkaa.
– Hankkeen toteuttajan valinnassakin huolellinen valmistelu on kaiken a ja o. Kilpailuttaessa tekijöiden taustoista tulee selvittää pätevyys ja taloudellinen kyvykkyys urakan hoitamiseen. Kun valinta on tehty, sopimus tehdään yhtiön edun mukaisesti, jolloin yhtiö saa kaikki oikeudet ja vakuudet ovat kunnossa.
– Nyt taloyhtiöissä ollaan euroista tarkkoja ja remontteja voidaan siirtää. Se on ok, jos asia ei ole kiireellinen. Mutta kannattaa varmistaa asiantuntijoilta, etteivät vahingot aiheuta enemmän kuluja kuin korjaaminen. Jos remontti käynnistetään, suunnittelukulut eivät ole oikea paikka säästää. Mitä paremmin hanke on valmisteltu, sitä paremmin se onnistuu. Hyvä sopimus maksaa itsensä yleensä takaisin, kertoo Furuhjelm.
Näin ehkäiset ongelmien syntyä taloyhtiön hankkeissa
1. Valmistele asiat etukäteen ja käytä asiantuntijoita valmistelussa.
2. Varmista päätöksenteon laillisuus.
3. Pidä huolta asiakirjojen, kuten sopimusten asianmukaisuudesta.
