Taloyhtiöiden remonttibuumi nostaa esiin olennaisen: onnistuminen ratkaistaan hankkeen määrittelyssä ja toteutuksessa.
Taloyhtiöissä käynnistyy lähivuosina laaja peruskorjausten aalto samaan aikaan, kun kustannukset ja vaatimukset kasvavat. Rakmentor Oy:n rakennuttajakonsultti Mikko Tiaisen mukaan hankkeen onnistuminen ja kustannusten pysyminen hallinnassa riippuvat siitä, miten hanke on määritelty ja toteutettu. Laajuus vaikuttaa rahoittajan arvioon, mutta ratkaisevaa on sisältö.
– Remontti voidaan toteuttaa myös rajallisella rahoituksella, kun hankkeen sisältö sovitetaan käytettävissä oleviin varoihin ja keskitytään olennaisimpiin korjauksiin.
Puutteellisesti määritelty hanke johtaa helposti lisäkustannuksiin, kun toteutuksessa tulee vastaan yllätyksiä. Kaikkia rakenteita ei voida ennakoida, ja esimerkiksi avauksissa voi paljastua poikkeamia alkuperäisiin suunnitelmiin nähden.
– Urakoitsijan osaaminen ja kokemus korostuvat erityisesti vaativissa peruskorjauksissa. Kyky tunnistaa kustannusriskejä jo ennen urakkaa ja esittää toimivia ratkaisuja on keskeistä kokonaisuuden hallinnassa, Tiainen sanoo.
Kustannusten ennakoitavuutta voidaan parantaa myös toteutusmallilla. KVR-urakassa suunnittelu ja toteutus kilpailutetaan kokonaisuutena, mikä Tiaisen mukaan vähentää lisäkustannusriskiä.
– Selkeärakenteisissa 60–70-lukujen kerrostaloissa tämä mahdollistaa usein kilpailukykyisen urakkahinnoittelun. Hyvin valmisteltu peruskorjaus on myös pankin näkökulmasta hallittava kokonaisuus.
Rahoitus asettaa hankkeelle raamit
Putki-, julkisivu- ja kattoremontit vaativat lähes aina taloyhtiölainaa, ja Tiainen kertoo rahoituslaitosten arvioivan hankkeita aiempaa tarkemmin.
– Rahoituslaitokset tarkastelevat taloyhtiön lainanhoitovalmiutta, kiinteistön reaaliarvoa ja lainan suhdetta vakuusarvoon. Samalla arvioidaan taloyhtiön varallisuusasemaa ja kiinteistönpidon suunnitelmallisuutta.
Rahoituksen kannalta merkitystä on Tiaisen mukaan myös sillä, miten taloyhtiö on varautunut korjauksiin.
– Kunnossapitotarveselvitykset ja ajoissa toteutetut peruskorjaukset voivat pienentää rahoittajan näkemiä riskejä. Samalla ne luovat pohjan hankkeen hallitulle toteutukselle.
