Jari Virta
tekniikan tohtori, kehityspäällikkö, Kiinteistöliitto
Kiinteistön ylläpidossa ennakoivalla lähestymistavalla ja huolellisella suunnittelulla voi säästää pitkän pennin. Teknisten asioiden lisäksi etukäteen on selvitettävä myös hankkeiden rahoitusvaihtoehtoja.
Jokaisella kiinteistön rakennusosalla ja teknisellä järjestelmällä on oma käyttöikänsä, jonka se kestää ja jonka aikana sitä huolletaan ja pidetään kunnossa. Käyttöikää voidaan oikeilla toimenpiteillä jonkin verran pidentää, mutta jossain vaiheessa käyttöiän loppuun tullut rakennusosa tai tekninen järjestelmä on kuitenkin pakko uusia.
Kiinteistön ylläpidon lähtökohtana tulee olla ennakoiva lähestymistapa. Tulevien hankkeiden suunnittelussa on aina huomioitava teknisten ja taloudellisten asioiden lisäksi rakennuksen suojelusta, rakennuksen erityispiirteistä tai rakennustaiteen ja kaupunkikuvan vaalimisesta johtuvat seikat.
Kiinteistön teknisen kunnon tilannekatsaus esitetään kunnossapitotarveselvityksen tai kunnossapitosuunnitelman avulla. Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen esitys tulevista remonteista. Selvityksen sisältö voi muuttua vuosittain, joten siinä esitettyjen toimenpiteiden käynnistäminen arvioidaan vuosittaisessa yhtiökokouksessa.
Korjaushankkeiden valmistelussa kannattaa aina pohtia myös tulevien remonttien yhdistämistä.
Tuleviin hankkeisiin ei aina ole mahdollista saada lainaa koko hankkeen kustannuksiin – ei ainakaan ilman, että se johtaisi yksittäisen osakkaan kannalta kestämättömään maksutaakkaan. Taloyhtiö voikin kerätä varoja tulevia hankkeita varten etukäteen esimerkiksi rahastoimalla tai asuintalovarauksella. Taloyhtiön omaisuuden myynti tai lisärakentaminen voivat olla myös mahdollisia rahoituskeinoja.
Korjaushankkeiden valmistelussa kannattaa aina pohtia myös tulevien remonttien yhdistämistä. Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä on usein järkevää uusia kiinteistön sähkö- ja tietoteknisiä järjestelmiä.
Vastuu taloyhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä on taloyhtiön hallituksella. Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta. Lisäksi se hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa sopimuksensa ja hallituksen antamien ohjeiden sekä määräysten mukaisesti. Taloyhtiön yhtiökokous lopulta päättää ja lyö puumerkin hallituksen valmistelemille hankkeille.
Pääsääntöisesti riittää, että esitettyä hanketta kannattaa yhtiökokouksen enemmistö eli yli puolet yhtiökokouksessa annetuista äänistä. Ullakkorakentamisessa ja muissa yhtiöjärjestyksen muutosta edellyttävissä hankkeissa tarvitaan yleensä 2/3 enemmistö annetuista äänistä.
Korjaushankkeiden valmistelussa on hyvä muistaa, että taloyhtiö on korjaushankkeessa rakennuttajan roolissa. Siksi hankkeet kannattaa suunnitella ja toteuttaa alusta loppuun asti yhdessä pätevien palveluntuottajien kanssa.