Jukka Kero
pääekonomisti, Suomen Kiinteistöliitto ry
Vuoden 2020 lopulla Suomessa oli runsaat 1,3 miljoonaa asuinrakennusta, joiden arvo on yhteensä jopa 480 miljardia euroa. Korjausrakentamisen osuus rakentamisesta kasvaa. Hiljattain julkaistu PTT:n ja Tampereen yliopiston tutkimus ”Asuinrakennusten korjaustarve 2020–2050” nosti esille olennaisia trendejä.
Suomen asuinrakennusten ns. tekninen korjaustarve on tulevina vuosikymmeninä keskimäärin 7,8 miljardia euroa vuodessa. Tästä Suomen tasolla 95 prosenttia näyttää olevan taloudellisesti toteutettavissa. Kaikkein eniten väestöä menettävillä alueilla vain 85 prosenttia korjaustarpeesta on taloudellisesti järkevää toteuttaa.
Pidemmän ajan väestöennusteiden osuvuus on epävarmaa. Alue- ja kuntatasolla epävarmuus on vielä suurempaa. Kehitys voi väestön ja talouden kannalta olla perusennustetta parempaa tai heikompaa, ja näillä kaikilla on myös asuntopoliittisia ja rakentamisen olosuhteisiin liittyviä seurauksia.
Kasvavillakaan alueilla kaikki korjaustarpeet eivät koskaan toteudu.
Skenaariot eivät automaattisesti toteudu, sillä politiikalla voidaan vaikuttaa kehitykseen. Myös yritysten ja kiinteistönomistajien investoinnit merkitsevät. Kasvavillakaan alueilla kaikki korjaustarpeet eivät koskaan toteudu. Korjaukset vaativat rahoituksen joko omistajilta, rahoituslaitoksilta ja/tai julkisen vallan kautta.
Suomessa on miltei 30 000 pientä (1–5 huoneistoa) taloyhtiötä, jotka saavat rahoituksensa pääsääntöisesti osakkaiden omien lainojen kautta. Haaste ovat myös alueet, joissa taloyhtiöiden arvot ovat kustannuksiin nähden matalia. Näitäkin varten on valtion tarjoama lainojen täytetakaus, mutta järjestelmä ei vielä toimi.
Omistajien ennakkovarautumista ja siihen liittyviä verotuksellisia instrumentteja pitää parantaa. Lisätarvetta tulee myös korjaamisen kustannusten viimeaikojen noususta.
Matalimpien arvojen kiinteistöissä korjaushankkeiden toteuttaminen entisestään vaikeutuu, jos olemassa olevien rakennusten energiatehokkuuden vähimmäistasoja merkittävästi nostetaan Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) uudistuksessa. Tämä on vain yksi iso ongelma komission esityksessä.
Huonoimmillaan kaikkein haastavimmassa asemassa olevien asuinrakennusten rahoitus on entistäkin enemmän umpikujassa. Olosuhteet vaihtelevat esimerkiksi Suomen sisällä. Säädökset pitää virittää niin, että ne myös mahdollistavat asuinolosuhteiden parannuksen ja vihreän siirtymän.