Jari Virta
kehityspäällikkö, TkT, Kiinteistöliitto
Kiinteistön ylläpidossa tehtävät toimenpiteet ovat avainasemassa, kun asunto-osakeyhtiön hallitus pohtii vastuunsa täyttämistä. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon päätarkoitus on kiinteistön arvon säilyttäminen ja asumiskustannusten ennustettavuus.
Suomessa on noin kolme miljoonaa asuntoa, joista kerrostaloissa on noin 1 400 000 ja rivitaloissa noin 410 000 asuntoa. Jokaisella rakennuksella on oma elinikänsä, jonka se kestää ja jonka aikana sitä huolletaan ja korjataan. Oikeilla toimenpiteillä elinkaarta voidaan jonkin verran pidentää, mutta jossain vaiheessa rakenne, rakennusosa tai tekninen järjestelmä on pakko uusia.
Asunto-osakeyhtiössä yhtiön hallitus vastaa hallinnon sekä kiinteistön- ja rakennustenpidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Ylläpito on usein melko heikolla tasolla.
– Näin valitettavasti on siitä huolimatta, että asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa yhtiön hallituksen esittämään vuosittain selvityksen seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, huomauttaa Kiinteistöliiton kehityspäällikkö, TkT Jari Virta.
Hän kertoo Kiinteistöliiton vuonna 2018 teettämästä kyselytutkimuksesta, jonka mukaan vain 48 prosenttia taloyhtiöistä oli laatinut lakisääteisen kunnossapitotarveselvityksen, ja 68 prosenttia kunnossapitosuunnitelman. Muiden kiinteistönpitoon liittyvien työvälineiden hyödyntäminen oli näitäkin alhaisemmalla tasolla.
– Henkilökohtaisesti en kuitenkaan usko, että kiinteistönpitoon laadittujen työvälineiden hyödyntäminen on niin heikolla tasolla kuin kyselytutkimukset antavat ymmärtää, Virta vakuuttaa ja jatkaa:
– Kyselytutkimusten tulosten hajaantuminen johtunee pääasiassa siitä, etteivät vastaajat tiedä eri työvälineiden eroja ja sisältöä.
Kärjistetysti voidaankin sanoa, että kiinteistö- ja rakennusalalle on tuotettu liikaa erilaisia kiinteistönpidon työvälineitä sekä niihin liittyviä käsitteitä ja määritelmiä:
– Samaa asiaa tarkoittavilla työvälineillä voi olla useita synonyymejä, kuten kunnossapitosuunnitelma, pts, tekninen-pts ja pitkän aikavälin suunnitelma. Kiinteistönpitoon liittyvien tahojen näkemykset menevätkin helposti ristiin, kun toinen puhuu aidasta ja toinen aidan seipäistä, hän harmittelee.
Hyvin hoidettu kiinteistö säilyttää arvonsa
Kiinteistön arvon säilyminen on todennäköisempää, kun osakkaat tietävät missä kunnossa rakennus on. Tällöin suurten yllätysten, kuten kosteus- ja homevaurioiden, mahdollisuus pienenee huomattavasti. Asumiskustannusten ennustettavuus edellyttää vähintään rakennuksen teknisen kunnon seuraamista. Kun hallitus teettää tarvittavat selvitykset ja laatii niiden perusteella kunnossapitosuunnitelman, osakkaat näkevät, mitä remontteja tai muita toimia lähiaikoina on mahdollisesti tulossa ja miten se voi vaikuttaa asumiskustannuksiin.
– Näkemykseni mukaan kiinteistönpidon edistämiseen tarvitaan maankäyttö- ja rakennuslain uudistamista, kiinteistönpidon työvälineiden käyttökelpoisuuden edistämistä sekä digitalisaation huomioon ottamista työvälineiden kehittämisessä, Virta sanoo.
Digitaalisuus avaakin hänen mukaansa mahdollisuuksia, mutta se asettaa myös haasteita kiinteistöjen omistajille sekä kiinteistö- ja rakennusalan toimijoille.