Rakennuksen jokaisella rakenteella, rakennusosalla ja järjestelmällä on elinkaarensa, jonka aikana niitä tulisi huoltaa, kunnossapitää ja korjata. Oikein ajoitetuilla toimenpiteillä näiden elinkaarta voidaan jonkin verran pidentää, mutta jossain vaiheessa ne on kuitenkin korjattava tai uusittava.
Suomessa on yli 88 000 taloyhtiötä, joista yli 90 prosenttia on alle 30 huoneiston yhtiöitä, ja yli 60 prosenttia alle 10 huoneiston yhtiöitä.
Taloyhtiön hallituksen tehtävä on huolehtia näiden hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.
Suomen kerrostalokannan volyymi painottuu 70-luvulle ja rivitalokannan 80-luvulle. Näinä ajankohtina rakennetut rakennukset ovat suurelta osin korjausrakentamisiässä tai tulossa korjausrakentamisikään.
Taloyhtiöiden haastavimpia remontteja ovat putkistoremontit. Näiden remonttien yhteydessä kannattaa aina pohtia, mitä muita remontteja on järkevää tehdä samassa yhteydessä. Yleisimpiä putkistoremontin yhteydessä tehtäviä remontteja ovat kiinteistön sähkö- ja tietoteknisten järjestelmien nykyaikaistaminen, talosaunan ja pesutuvan uusiminen sekä lämmitysjärjestelmän korjaukset tai täydennykset.
Taloyhtiöiden remontit ovat suhteellisen helppoja hoitaa, kunhan niihin varaudutaan riittävän aikaisessa vaiheessa niin teknisesti, taloudellisesti kuin henkisesti. Remonttien hankesuunnittelussa kiinnitetään yhä enemmän huomiota teknisten asioiden lisäksi taloudelliseen hankesuunnitteluun eli rahoitusvaihtoehtojen vertailuun. Myös hallinnollinen hankesuunnittelu on hyvä käydä läpi heti alkuvaiheessa, jotta hankkeeseen liittyvä päätöksentekoprosessi on kaikille selvillä.
Vetovoimaisilla alueilla sijaitsevat taloyhtiöt ovat yleensä hyvässä asemassa, kunhan niiden kiinteistönpito on ollut suunnitelmallista ja sijoittajien määrä kohtuullinen.
Taantuvilla alueilla sijaitsevien taloyhtiöiden taloudellinen hankesuunnittelu voi osoittautua haastavaksi. Erityisen haastavaan tilanteeseen voivat joutua taantuvilla alueilla sijaitsevat pienet taloyhtiöt, jos niiden kiinteistönpito ja isännöinti ovat olleet heikolla tasolla. Lainan saanti tällaisiin yhtiöihin tuntuu olevan vuosi vuodelta hankalampaa.
Kiinteistön arvon säilyminen on todennäköisempää, kun kiinteistönpidossa toimitaan suunnitelmallisesti.
Oman haasteensa pienten rivitaloyhtiöiden korjaamiseen aiheuttaa korjauskonseptien puute. Alan toimijat eivät ole kehittäneet riittävästi korjauskonsepteja pienten yhtiöiden korjaamiseen vaan kehitystoimet ovat painottuneet suurten kerrostaloyhtiöiden korjaamiseen. Nyt olisi korkea aika tuottaa pienille yhtiöille korjauskonsepteja vähintäänkin kriittisten rakennusosien ja järjestelmien osalta.
Kiinteistön arvon säilyminen on todennäköisempää, kun kiinteistönpidossa toimitaan suunnitelmallisesti. Tällöin suurten yllätysten, kuten kosteus- ja homevaurioiden, todennäköisyys pienenee ja asumiskustannusten ennustettavuus paranee.
Asumiskustannusten ennustettavuus edellyttää rakennuksen teknisen kunnon seuraamista. Kun hallitus teettää tarvittavat selvitykset ja laatii niiden perusteella kunnossapitosuunnitelman, osakkaat näkevät, mitä remontteja tai muita toimia on tulossa lähiaikoina, ja miten ne vaikuttavat asumiskustannuksiin.
Suunnitelmallisuus kiinteistönpidossa on se juttu, johon yhtiöissä on kiinnitettävä huomiota. Osakkaiden tulee edellyttää hallinnossa olevilta selkeää kiinteistönpidon järjestämistä ja niihin liittyvien toimien seurantaa.
Kirjoittaja tekniikan tohtori Jari Virta, toimii Kiinteistöliiton kehityspäällikkönä