Korjausvelan hoitoa hankaloittaa nyt kustannusten nousu ja asuntojen arvon lasku. Miten pankki suhtautuu taloyhtiöiden rahoitustarpeen nousuun?
Pankille olennaista on taloyhtiön tulevien kunnossapitotarpeiden lisäksi muun muassa taloyhtiön talouden kokonaisuus ja maksukyky.
– Vertaamme korjaushankkeen jälkeistä lainamäärää kiinteistön arvoon. Yli 60 prosentin laina-aste on usein jo ongelma, kuvailee OP Uusimaan pankinjohtaja Janne Koivuniemi.
Taloyhtiötä arvioivia sidosryhmiä kiinnostaa erityisesti Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS), jossa näkyy vuosittainen arvio korjauksista ja niiden kustannuksista. PTS on siis taloyhtiön kunnossapitostrategia seuraaviksi 10-15 vuodeksi.
Jos PTS on ”musta laatikko”, tilanne on huolestuttava.
– Mieluummin hallitusti velkaa kuin hallitsemattomasti korjausvelkaa. Kun kunnossapito on suunnitelmallista ja korjaukset tehdään ajallaan, sekä asumisviihtyvyys että rakennuksen arvo pysyvät hyvällä tasolla. Ja korkea arvo auttaa saamaan tarvittaessa rahoitusta.
Kumppanit ovat strateginen valinta taloyhtiöllekin
Putkien pitäisi kestää 50 vuotta ja putkilainan maksuaika on yleensä 25 vuotta. Kun mittakaava on tämä, kumppanien valintaan kannattaa panostaa.
Kustannussäästöillä ei ole järkevää vaarantaa taloyhtiön kuntoa ja arvon kehitystä.
– Remonttikumppanien valinta on merkittävä vaihe hankkeen toteutumisen kannalta. Halvinta ei usein kannata ottaa, koska konkurssejakin on jo nähty. Kumppaneiksi kannattaa valita laadukkaimpia, mitä on tarjolla.
Huono kumppani ja korjaushankkeen suuret lisätyöt näkyvät heti taloyhtiön taloudessa.
– Lisätyöt ovat ongelma taloyhtiön lisäksi pankille, koska lisärahoitustarpeet voivat olla haastavia. Siksi esimerkiksi KVR on mielenkiintoinen ja voi sopia monellekin taloyhtiölle, koska siinä riskiä kustannusten noususta ei ole.
Taloyhtiölaina voi olla miljoonia euroa ja lisätyöt tuntuvat väistämättä osakkaillekin.
– Talouden tasapainoa kannattaa varmistaa eri tavoin, muun muassa lainojen sisältämä korkoriski tulisi ymmärtää, ja selvittää toisiko korkosuoja kaivattua ennakoitavuutta lainanhoitokuluihin. Yhteisvastuullisessakin lainassa on riski, joka voi realisoitua, Koivuniemi muistuttaa.